Due Diligence недвижимости: зачем проверять объекты перед покупкой

На офис или земельный участок претендуют другие субъекты, которые могут оспорить права в суде.

Продажа осуществлялась без согласия определенного лица, который должен разрешить сделку.

Объект сдался с нарушениями. Это касается незаконных перепланировок, самостроя.

Недвижимость находится в залоге у банка или на нее есть другие обременения.

Имеет место наличие задолженности по коммунальным услугам или налогам.

Продавец исказил информацию об инвестиционных перспективах объекта недвижимости.

Продавец не имеет прав на недвижимость. В этом случае продажа может осуществляться по «липовой» доверенности.

Финансовая надежность и хорошая деловая репутация физлица или компании – залог удачной продажи объектов недвижимости. Если продавец находится в стадии банкротства или распродает имущество с целью покрыть долги, то это повод задуматься о совершении сделки в целом. В рамках Дью дилидженс юристам важно проверить наличие открытых судопроизводств с участием продавца, наличие исполнительных производств, бракоразводные процессы и другие нюансы. Одно из самых важных оснований – наличие открытых дел о банкротстве.

В рамках такого аудита юристы проверяют наличие прав собственности у продавца на текущий объект недвижимости. Важно, чтобы не было ограничений, обременений и других рисков, что права могут перейти третьим лицам. Важно, чтобы объект не подлежал сносу. Если речь идет о земельном участке, то на нем не должно стоять ограничений на строительство капитальных объектов. Так, часто бывает, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения или на нее наложены обременения в связи с будущим строительством трассы федерального значения или объектов коммунальной инфраструктуры. Также важно проверить наличие ограничений со стороны природоохранного надзора. Особый статус – заповедника или природного заказника – затруднит использований территорий для коммерческих целей.

Объект недвижимости должен быть подготовлен к сделке с соблюдением всех юридических норм и формальностей. Каждое пятно в юридической биографии объекта должно быть досконально изучено. Это важно для исключения рисков оспаривания сделки в суде. Серьезный аудит позволит найти риски отчуждения полученной собственности и выявить скрытые риски. Также такой анализ важен с точки зрения раскрытия мошеннической схемы.

Судебный спор может быть прямо или косвенно связан с недвижимым объектом, что повлечет риски утраты собственности во время ее использования, в том числе, в коммерческих целях. Нередко недвижимые объекты становятся объектом корпоративных споров или других разбирательств.

Иногда для продажи недвижимого объекта продавцу необходимо получить ряд согласований или разрешений на продажу недвижимого объекта. В этом случае нельзя сказать, что владелец может свободно распоряжаться зданием или землей. Здесь важно иметь 100% полномочия для проведения законной сделки.

Если имеются долги по коммунальным платежам, капитальному ремонту или налогам, то важно заранее обсудить эту ситуацию с покупателем и прописать нюансы в договоре. Как правило, этот факт учитывается во взаиморасчетах, когда продавец делает скидку покупателю на сумму долга.

Профессиональные юристы. Узнают историю собственника и объекта, помогут проверить законность постройки и отчуждения недвижимости.

Бухгалтера. Проверят всю финансовую и налоговую историю компании. Могут оценить рентабельность объекта.

Аудиторы. Оценят риски и проанализируют инвестиционную привлекательность объекта.