• /
  • /

Due Diligence недвижимости: зачем проверять объекты перед покупкой

Дата публикации/обновления: 05.12.2023
Недвижимость – это серьезное вложение средств для большинства людей и компаний. Безусловно, покупка земельных или недвижимых объектов представляет собой определенные риски. Их важно минимизировать до этапа заключения договора купли-продажи и передачи денег. Сделать это помогает Дью дилидженс недвижимости – это полная проверка объекта недвижимости, которая проводится перед его покупкой или арендой. Процедура объединяет ряд экспертиз, включая строительную, налоговую, финансовую и другие. Все это необходимо для заключения конкретной сделки.

Дью дилидженс может проводиться в отношении земельного участка, квартиры, офисного помещения, машиноместа или целого здания. Что нужно знать о процедуре, расскажем в этой статье.

Риски при покупке недвижимого имущества

Перед выставлением объекта в открытую продажу любой продавец будет скрывать недостатки, чтобы увеличить шансы продажу. Однако такая ситуация таит в себе определенные риски, которые в будущем могут стать причиной обращения в суд для разрыва сделки. Какие ограничения/обременения или спорные ситуации могут возникнуть?
  • 1
    На офис или земельный участок претендуют другие субъекты, которые могут оспорить права в суде.
  • 2
    Продажа осуществлялась без согласия определенного лица, который должен разрешить сделку.
  • 3
    Объект сдался с нарушениями. Это касается незаконных перепланировок, самостроя.
  • 4
    Недвижимость находится в залоге у банка или на нее есть другие обременения.
  • 5
    Имеет место наличие задолженности по коммунальным услугам или налогам.
  • 6
    Продавец исказил информацию об инвестиционных перспективах объекта недвижимости.
  • 7
    Продавец не имеет прав на недвижимость. В этом случае продажа может осуществляться по «липовой» доверенности.
Консультация
Оставьте заявку на бесплатную консультацию по интересующему вас вопросу, и наш специалист перезвонит вам в течение нескольких минут!
Все эти факторы несут одинаковые риски при покупке недвижимого имущества, каждый из которых в будущем связан с рисками судебного разбирательства и отчуждения. Due Diligence земельного участка или другого объекта недвижимости позволит снизить эти риски до минимальных значений, обеспечив чистоту и прозрачность будущей сделки.

Что входит в Дью дилидженс недвижимости

  • 1
    Проверка продавца объекта.
    Финансовая надежность и хорошая деловая репутация физлица или компании – залог удачной продажи объектов недвижимости. Если продавец находится в стадии банкротства или распродает имущество с целью покрыть долги, то это повод задуматься о совершении сделки в целом. В рамках Дью дилидженс юристам важно проверить наличие открытых судопроизводств с участием продавца, наличие исполнительных производств, бракоразводные процессы и другие нюансы. Одно из самых важных оснований – наличие открытых дел о банкротстве.
  • 2
    Юридическая проверка объекта недвижимости.
    В рамках такого аудита юристы проверяют наличие прав собственности у продавца на текущий объект недвижимости. Важно, чтобы не было ограничений, обременений и других рисков, что права могут перейти третьим лицам. Важно, чтобы объект не подлежал сносу. Если речь идет о земельном участке, то на нем не должно стоять ограничений на строительство капитальных объектов. Так, часто бывает, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения или на нее наложены обременения в связи с будущим строительством трассы федерального значения или объектов коммунальной инфраструктуры. Также важно проверить наличие ограничений со стороны природоохранного надзора. Особый статус – заповедника или природного заказника – затруднит использований территорий для коммерческих целей.
  • 3
    Юридический аудит объекта недвижимости.
    Объект недвижимости должен быть подготовлен к сделке с соблюдением всех юридических норм и формальностей. Каждое пятно в юридической биографии объекта должно быть досконально изучено. Это важно для исключения рисков оспаривания сделки в суде. Серьезный аудит позволит найти риски отчуждения полученной собственности и выявить скрытые риски. Также такой анализ важен с точки зрения раскрытия мошеннической схемы.
  • 4
    Поиск истории судебных споров с землей.
    Судебный спор может быть прямо или косвенно связан с недвижимым объектом, что повлечет риски утраты собственности во время ее использования, в том числе, в коммерческих целях. Нередко недвижимые объекты становятся объектом корпоративных споров или других разбирательств.
  • 5
    Может ли владелец свободно продать объект недвижимости?
    Иногда для продажи недвижимого объекта продавцу необходимо получить ряд согласований или разрешений на продажу недвижимого объекта. В этом случае нельзя сказать, что владелец может свободно распоряжаться зданием или землей. Здесь важно иметь 100% полномочия для проведения законной сделки.
  • 6
    Проверка наличия задолженности.
    Если имеются долги по коммунальным платежам, капитальному ремонту или налогам, то важно заранее обсудить эту ситуацию с покупателем и прописать нюансы в договоре. Как правило, этот факт учитывается во взаиморасчетах, когда продавец делает скидку покупателю на сумму долга.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию, мы будем рады вам помочь!

Кто выполняет Due Diligence недвижимых объектов

В теории эту процедуру может сделать и сам покупатель. Однако у большинства физлиц и даже представителей бизнеса нет ресурсов для запроса многих справок и документов. Помимо этого, важно разобраться и в юридической стороне вопроса, оценив стоимость объекта, наличие рисков и другие нюансы. Какие специалисты могут помочь?
  • 1
    Профессиональные юристы. Узнают историю собственника и объекта, помогут проверить законность постройки и отчуждения недвижимости.
  • 2
    Бухгалтера. Проверят всю финансовую и налоговую историю компании. Могут оценить рентабельность объекта.
  • 3
    Аудиторы. Оценят риски и проанализируют инвестиционную привлекательность объекта.
Специалисты компании DVP Audit способны выполнить комплексный Due Diligence недвижимого объекта, включая юридическую и финансовую оценку.

Автор публикации:

Статья была вам полезна?

Вам также может быть интересно:

Мы можем встретиться с вами как в России, так и в Германии!

DVP | Москва
ООО "Др. Фойгт и партнеры"
Духовской переулок 17/10, 115191 Москва, Россия
пн-пт 09:00–18:00
info@partnery-audit.com
+7 495 690 92 62
DVP | Гамбург
DVP Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Эрик-Блюменфельд-Платц 27 Б
22587 Гамбург, Германия
info@partnery-audit.com
Тел. +49 40 866 6740
Факс
+49 40 866 67444